Expertise

Cyril NOEL expert immobilier agréé  est un véritable professionnel dans son domaine, reconnu comme expert  par la Chambre des Experts Agréés, de la Communauté Européenne qui a été créée
en 1994, aux vues du développement de l'Europe.Notre expert a reçu et reçoit une formation rigoureuse et constante basée sur les réalités du terrain, tenant compte de la volatilité des valeurs immobilières, bancaires et du prix du marché local au jour de l'analyse.
Il est  à même en fonction de votre projet, de vous donner un AVIS DE VALEUR marchande, c'est à dire d'analyser avec le maximum d'objectivité, des données techniques, géographiques et économiques parfois même sociales.
Il peut tout aussi bien vous donner UN AVIS DE VALEUR vénale, dans ce cas les valeurs économiques et autres exposées au dessus ne rentrent plus en ligne de compte avec la même importance, car il s'agit dans ce cas de faire l'analyse du bien de manière plus technique sur la valeur intrinsèque du bien.
Il est important pour un vendeur de bien faire la différence entre :

« Combien vaut mon bien aujourd'hui et combien puis-je vendre mon bien aujourd'hui ? »

Une expertise : qu'est ce que c'est ?

Notre Rôle:
S'agissant de la qualification, l'expert doit être le meilleur professionnel entre tous. A sa compétence technique, il faut ajouter la préoccupation de sélectionner des professionnels auxquels aura été donné une formation de déontologie judiciaire et aux techniques procédurales de l'expertise. L'expert doit en particulier conduire sa mission en respectant les règles de procédure définies autour du principe de contradiction compris comme un élément de l'équité du procès.
Dès lors qu'un expert sera appelé à intervenir dans un contexte contentieux qui pourrait l'exposer à des sollicitations, il doit être protégé par ses propres défenses éthiques.
La nécessité d'une déontologie de l'expert s'impose. L'exigence d'indépendance dans la mesure où il ne doit pas dépendre à quelque titre que ce soit d'organisme qui réduirait son objectivité, l'impartialité de son avis ou qui le placerait en situation de conflit d'intérêt.
 
Une mission : L'expert en estimation immobilière a pour mission de rechercher la valeur vénale et/ou la valeur locative d'un bien immobilier, quelque soit la catégorie à laquelle appartient le bien :

  • immobilier d'habitation : maison, appartement, immeubles, châteaux
  • immobilier d'entreprise et locaux industriels : ateliers, usines, entrepôts, immeubles de bureau
  • immobilier commercial : boutique, centres commerciaux
  • fonds de commerce
  • immobilier agricole et foncier : terres agricoles, bâtiments, bois, forêts
  • terrains à bâtir

valeur vénale: La Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

valeur locative : La Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, en donne également la définition : «elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données».

La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité, etc…).

La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
 
Bon à savoir :
Un avis de valeur n’a pas de valeur légale, contrairement àl'expertiseimmobilière réalisée par un expert immobilier formé et assuré pour ce type de mission.

  • Cette mission faisant appel aux compétences d'un de nos experts immobiliers n'est pas gratuite.
  • Agent immobilier et expert immobilier ne font pas le même métier.
  • Chacune de ces professions sont réglementées. Un agent immobilier peut donner un avis sur la valeur d'un bien (une estimation) mais ne peut réaliser des expertises immobilières, sauf bien sur s'il est lui même expert immobilier reconnu, formé et assuré pour ce type d'expertise.

 
Pourquoi et quand faire appel à un expert ?
 
L'immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert. L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d'amiante, de plomb, de termites peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble.
 
Quand faire appel à un expert ?
 
Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :

  • Gestion patrimoniale par des particuliers
  • Achat, vente, échange d’immeuble,
  • Partage successoral, donation-partage,
  • Sortie de communauté, d’indivision,
  • Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)
  • Déclarations fiscales
  • Déclaration de succession,
  • Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune
  • Dans l’environnement des baux commerciaux
  • Fixation du loyer de renouvellement,
  • Fixation de l’indemnité d’éviction
  • Dans la vie sociale de l’entreprise
  • Fusions, apports, cessions, achats,
  • Établissement des bilans
  • Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert.
  • Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.
  • Expertise pour prêt
  • Appréciation des garanties bancaires,
  • Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie,
  • Détermination des provisions comptables.

 
Pourquoi faire appel à un expert ?
 
L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois :

  • un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…
  • un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
  • un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)
  • un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

Les méthodes de travail de l'expert
 
L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.

Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique.

Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.
 
assurance Responsabilité Civile Professionnelle : Tout expert doit faire garantir sa responsabilité auprès d'une compagnie d'assurance, Il s'agit de garantir sa responsabilité civile d'exploitation et sa responsabilité civile professionnelle.
 
Les principes d'évaluation :
1.   Les types de valeurs : il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :

  • les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative) -
  • les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou


La valeur vénale: La Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

La valeur locative : La Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, en donne également la définition : "elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données".

La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc…). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.
Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.

Les méthodes d'évaluations :

La méthode comparative : elle consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien à l’aide de termes de comparaison. Les paramètres retenues pourrons être les surfaces habitables, utiles, pondérées, ou l’unit. Ceux sont les fichiers des mutations sur une période précise. Nous comparerons dans un même secteurs, même surfaces, mêmes avantages et inconvénients etc.…
La méthode Hédoniste : cette méthode d’estimation se fonde à la fois sur des facteurs liés à la construction et sur des facteurs géographiques. Sur la base des prix réalisés lors de mutations. la part que représente chacun de ces facteurs par rapport à la valeur globale est calculée au moyen d’une méthode statistique éprouvée. L’estimation repose sur des critères objectifs et non sur des impressions. Le prix de l’immobilier se calcul sur la base d’une cinquantaine de critères qui sont en relations directes avec le bâtiment et sa situation.
La méthode terrain construction – vétusté : cette méthode par le sol et la construction consiste à apprécier séparément le terrain et le bâtiment qui compose l’immeuble puis d’ôter la vétusté relative du bâtiment.
La méthode comparative avec pondération. La valeur du terrain dépend d’un prix au M2 vendu, pondéré selon les particularités du terrain.
La méthode de la rentabilité : cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement au revenu que peut générer un bien immobilier. Elle se fonde sur le constat que la valeur d’un bien est en relation avec le revenu qu’il rapporte ou pourrait rapporter. Le loyer appliqué ou applicable au bien est le revenu.
La méthode du bilan promoteur inversé : la valeur du bien est calculée en fonction du retour sur investissement que pourrait engendrer un projet immobilier en tenant compte du potentiel urbain. Une analyse des documents d’urbanisme est nécessaire afin de déterminer le potentiel de ce qui est autorisé comme construction. La valeur du terrain ou « charge foncière » est la valeur du projet immobilier déduction faite de l’ensemble des coûts de réalisation du projet.
La méthode du Cash Flow : Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.
la méthode professionnelle : pour les biens spécialisés comme les hôtels, cinémas, cliniques, etc… Elles sont dérivées de la comparaison directe (estimation par comparaison), et de la comparaison par le revenu. Nous prenons en considération, le chiffre d’affaire, la marge brute, la valeur locative des murs ou du fond de commerce…
 
La mission de l'expert

L'expert immobilier doit se faire préciser par son client sa mission : la lettre de mission doit indiquer de façon précise l'étendue de la mission, le délai de réalisation ainsi que le montant des frais et honoraires convenus.
 
La constitution de dossier
 
L'expert ne peut réaliser sa mission qu'avec la coopération du client, qui doit lui communiquer tous documents utiles.
 
Les frais et honoraires
 
C'est la rétribution convenable et suffisante payée par un tiers pour remplir les engagements pris vis à vis de l'expert immobilier pour la juste récompense de l'accomplissement de sa mission.
 
La rémunération de l'expert doit donc comprendre dans chaque affaire, les éléments suivants :

  • Une participation aux dépenses du cabinet : secrétariat, amortissement du matériel, papeterie, loyer…
  • Un remboursement des frais et débours engagés par l'expert : déplacement, correspondance, téléphone, photographie, frais de recherche…
  • La rémunération du travail proprement dit : étude du dossier, visite des lieux, écoute et examen des dires, rédaction du rapport… Bien que le tarifs des honoraires soit libre, la grande majorité des experts fixent leur rémunération en fonction de vacations horaires, ce qui théoriquement paraît plus conforme à l'équité puisque l'expert est honoré en fonction du temps passé et non sur la notion de valeur du bien, ce qui garantit le client de toute surenchère quant au prix.

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